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轻资产模式不是救命稻草 提高项目回报率是关键

楼主:镇原顶呱呱 时间:2019-07-16 08:36:38

东莞卓越维港

(原标题:轻资产模式不是救命稻草 如何提高项目回报率是关键)

中国商业地产同仁们现在要关注的重点不是什么“轻资产”,而是要解决我们一直没有很好解决的根本问题:怎么提高项目的回报率。轻资产不会比做重资产更容易,更不是一个可以低门槛进入商业地产的捷径。

太阳底下没有新鲜事。很久以来,轻资产就是企业经营的一种重要方式,即以最少的资本投入,充分利用杠杆原理,整合外界资源,实现利润最大化。就商业地产而言,“轻资产模式”指在开发阶段少投入、甚至不投入自有资金,后期也不对物业进行持有,只是在开发运营阶段中某个或某几个环节进行参与并赚取相应的费用。

1、中国式重资产模式难以为继

什么样的情况下,商业地产企业应该选择“轻资产”模式呢?

简单一点说,商业物业开发和持有的回报不足以带来资本期望的回报率,甚至不足以弥补资金成本的时候,企业自然会选择“轻资产”模式。写到这儿,我在想,中国商业地产十年,有多少企业、有多少项目的开发和持有回报率达到资本的期望,哪怕是高于融资成本呢?

全球最大的商业地产开发运营商西蒙,在资本市场上是2A到3A的评级,融资成本只有1.8%--2%,回报率到5%就有利润空间。反观我们自己,大概除了外企凯德,港企恒隆、新鸿基,央企华润(部分项目),并没有什么企业有资格、有条件真正地在做商业地产的重资产吧!

万科呢?什么时候万科向商业物业要利润、要持有回报率了?王石几年前还在说,万科要做商业地产,他从坟墓里也要伸出手来把万科从歧路上拉回去。

万达呢?万达确实是在做重资产,但它靠的是低廉的土地成本,靠的是项目中大比例的住宅销售和高额销售利润,靠的是高周转支撑的现金流平衡术,商业物业的开发和持有更多的是拿地和营销的重要手段。过去十年,在金融工具不足,商业物业回报率低下的大环境下,切合国情的“万达重资产模式”对中国商业地产行业影响至深至远,租售结合、以售养租才是中国企业切入商业地产的首选模式,也是商业地产的“中国式重资产”模式。

所以,事实的真相是,大家之所以对商业地产“轻资产”模式趋之若鹜,其实是因为住宅地产高利润的黄金十年一去不复返,“以售养租”的“万达重资产模式”难以为继,我们不得不寻找新的出路。

2、资本不是傻瓜

问题是,中国商业地产企业面临的问题是整体性的、行业性的问题:土地价格坚挺不落,融资成本居高不下,金融工具严重匮乏,资产价格不断推高,更要命的是,商业物业的净租金回报率低得简直拿不出手(很多人估计,普遍不到3%)。在这样的环境下,当然没有企业愿意选择经典意义上的“重资产”。现在,“万达重资产”模式又此路不通,“轻资产”这个似是而非的名词很自然地、很讨巧地成为我们的指路明灯。最近看到不少专家文章,提出轻资产的若干路径:售后返租;REITS;商业信托;合作开发。

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(责任编辑:任放)
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