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长沙购房实战指南

楼主:盛方商学 时间:2019-08-18 16:09:02

财富广场

曾国藩说过,打仗要不慌不忙,先求稳妥,次求变化,长沙购房亦如此,先要将自己立于不败之地,再求升值。

长沙购房有如下几个要点。

一、重视学区

购房活动中,学区是一个老生常谈的话题,北京西城区,海淀区的学区房单价令人乍舌,南京一些小学学区房,出现了七八万的单价。成都的泡桐树小学,合肥的南门小学,都是当地富裕的家长追捧的对象。

长沙很多数据并不特别靓丽,比如税收和财政收入,但是长沙的人口增长数据却非常亮眼,长沙2016年增长了21万人,2017年增长了27万人,在全国能排到前四。与之对应的是2016年小学生增速全国第八,2017年长沙的小学生增长到了57.42万,增长幅度达到了7%。幼儿园的在园幼儿达到了29.39万,增长了差不多10个百分点,这在全国都是排名前几的。

湖南各地级市是长沙人口的主要来源,湖南省有耕读的传统,自古就重视教育,长沙市的四大名校,在全国都是赫赫有名。人口激增,又有尊师重教的传统,长沙房产未来的学区因素,必然会变得越来越重要。

长沙的学区分为以下几个种类。

A.强学区房

1,八方小区一期(市实验小学+长郡双语)

2,

3,中天枫景(枫树山小学)

4,恒大华府(麓山国际小学)/

四大学区房中,八方小区一期,万博汇,中天枫景都是两万上下徘徊,钰龙天下链家显示半个月前有1.8万/平米的成交记录,而据中介朋友反馈,这几天有出现了2万一平米的成交记录。上述学区房都是二手房。除了八方小区和钰龙天下带了长郡双语的学位(钰龙业主经过自测,认为长郡双语的学区是稳的,测试标准未知)。万博汇,中天枫景,恒大华府都是属于强小学学区房,家长们都买此类学区房,也就没指望小升初派位,都是想自己小孩子考入民办初中,如广益中学,青竹湖湘一之类,以及现在大热的中雅培粹中学。这些民办初中,学生经过选拔,整体素质较强,现在中考成绩表现的比公办初中更好。

强小学学区房还要注意南城的

长沙其他的一些强小学,科大附小,师大附小,一师二附小属于子弟学校,没有学区房概念。大同小学,育才小学,育英小学,清水塘小学本部,周边房子房龄较老,缺乏次新商品房,所以不在本次讨论范围内。

B.小学中学一体化学区房,主要有:

北辰三角洲(清水塘北辰小学+长雅中学)

湘江世纪城(清水塘二小+北雅中学)

保利麓谷林语(明德麓谷小学+明德麓谷中学)

江山帝景(博才白鹤小学+师大附中博才南校区),

万科金域国际(师大附属滨江学校)

新华都万家城(长塘里小学+一中雨花新华都中学)

长沙的公立初中中,长郡双语,麓山国际,南雅,雅实的认可度最高,师大博才也属于一类公办。近几年来,湘江世纪城配套的北雅中学,考的越来越好,堪称逆袭典范。

C、梅溪湖学区房

梅溪湖是长沙教育资源最集中的区域,梅溪湖不大,集中的名牌中小学却不少,梅溪湖的小学,有岳麓区实验小学,博才梅溪湖小学,周南梅溪湖小学,市实验小学梅溪湖学校。中学有师大附中梅溪湖中学,长郡梅溪湖中学,周南梅溪湖中学,师大附中博才梅溪湖中学,岳麓一中。

梅溪湖的教育整体均衡,小学初中高中都可以在同一个区域完成。

长沙学区溢价普遍不高,没有出现北京那种天价学区房,买入的风险也小。现在北京学区房政策调整,这个对长沙影响不大。无论何时何刻,孩子的学业都是家长们关注的话题。

刚需买房,要特别注意B类学区房,因为A类学区房,本身有一定的溢价,C类学区房价格也不便宜。B类学区房,现在属于有学区但是没有学区溢价的那种。比如湘江世界城二手房万把块,江山帝景新房带装修九千多,基本上没有包含学区溢价。这类房子是值得关注的。虽然本人是万博汇的业主,但是一般的人要购买二手房,我很少推荐万博汇,因为我知道在长沙万博汇的价格不便宜。而且首付很高,并不适合资金并不充裕的普通购房者。相反,我倒是常常推荐湘江世纪城。临江,便宜,学区还不错。如果有人一定要抬杠,说湘江世纪城脏乱差,又有传销窝点。对于这种人云亦云,不合实际情况的说法,我懒得辩解。

二、重视现有的配套和近期施工项目

和一线城市和部分强二线城市相比,长沙财力寡弱,很多长远规划的配套难以实现,或者说难以按期实现,那么长沙购房的时候,要非常注重长沙市的现有配套,成熟的配套,近期将要施工项目,而不是长远的纸面上的规划。

长沙的地铁修的有多慢,可以参照黄兴路步行街那些围栏围绕的时间。

三、重视核心区域

长沙规划的新区很多,从长株潭概念的南城,高铁概念的武广新城,到现在的大河西,大河西又分滨江,梅溪湖,洋湖。新区遍地开花。普通的购房者会被这些规划搞得眼花缭乱。

不过万变不离其宗,长沙作为一座依江发展的城市,未来的中心必然在湘江两岸,长沙的规划也是“一江两岸”,敲黑板,记重点。有钱买得起核心区域,尽量买核心区域。

四、重视二手房

现在长沙新房限制价格,新房二手房倒挂,新房买的人很多,需要摇号,买一套新房,相当于赚了几十万,像北辰三角洲,就出现了3300人摇200来套房的情况,现阶段,是政府对刚需们发福利,刚需买房当然是以买新房为主。

当新房和二手房价格持平,或者二手房比新房便宜的时候,如果不是长期持有,要多考虑二手房,长沙新房出证很慢,从你付款的那一刻算起,出证件三年四年很正常,据说还有五年出证件的。

本人2014年4月在星沙买了两套现房,2015年5月交房,直到2018年3月份才拿到房产证,2014年5月在星沙买了一套期房,现在房产证还遥遥无期。还买的都是大开发商的楼盘。所以后来,就特别重视二手房。合肥炒房团,很多人就是买的新房,这些外来淘金者,在金星北,洋湖,梅溪湖,滨江都投资了。涨幅虽然很大,不过现在都被套住了。

如果你是投资的,你买了一手房,到时候想及时卖不出是不容易的。

 

五、区分长短期需求

短期内需要特别重视长沙本地人和湖南外地壕的需求,长期来看,则要准确预测那些区域会增强,哪些区域会变弱,一切从实际出发。

哪些小学和初中是长沙家长最认可的,哪些小学和初中是湖南的外地壕最认可的,都要去调查清楚,不能仅仅看网上的各种排行。甚至不能仅仅看分数排名。

很多外地投资客热议的学区房和学校,长沙人本地家长和湖南的外地壕并不认可。你买长沙的房子,必须要考虑这些最终接盘的人的感受和喜好。

这事建议多咨询长沙本地家长。问多了,心里就有数了。比如小学,和很多长沙的同学探讨过,很多富裕的长沙家长非麓山国际不可,很多外地壕非砂子塘不可,其他一概不考虑,这些在购房中都要考虑。

哪些区域长沙人喜欢,这个也要考虑。2016年长沙楼市梅溪湖区域最热,2017年滨江北辰的新房,甚至武广板块的新房热度超过梅溪湖,一个重要原因就是,梅溪湖是长沙市重金打造的名片,成功的吸引了很多外地投资者,包括北上深的湘籍购房者,合肥炒房团,以及北京南下购房者。长沙限购后,外地投资客退潮。长沙楼市变成了一个长沙本地人和新长沙人为主的市场,背靠市府,前临湘江的滨江区域,高铁南站所在的武广板块,因为和长沙主城区结合紧密,受收到了更多长沙本地人的喜爱。

如果不考虑短期,只考虑长期的话,就学区来说,以商品房为主,新长沙人为主的区域,学区会逐步优化,这是城市化的普遍规律,只是这个时间有多长,不太好说。

六、刚需量力而行

刚需不完全等同于投资,不可好高骛远。

2017年长沙的新房曾有三大天王一说,银盆岭大桥两侧的北辰三角洲,保利天禧,万科金域国际这三个楼盘位置优越,新房二手房价差大,是最受热捧的楼盘。可惜不是每个人都能买得到。

对于刚需来说,首先还是要确保能买到,买不到,买不起的房子再好,也和你没有关系。刚需买房,首先是要满足自住,买的楼盘最好能避免上班途中的车马劳顿,另外尽量买成色新一点的楼盘,中国的建筑行业,每五到十年,都会有很大的进步,楼盘的质量也是越来越好,所以不要买太老的楼盘。

不是每个人一定要买长沙江边大平层,梅溪湖大平层,核心区的顶级学区房,或者北辰—滨江的三大天王。适合自己的居住和投资的,就是最好的,哪怕是被忽略的南城,被看低的金星北,哪怕是星沙和望城。有地铁,有学区的房子都是值得刚需拥有的。

七、楼层和朝向选择

长沙购房,如果不是壕,一般选择22楼左右,小三居,南北通透或者朝南户型。

A、22层左右视野不错,也不太高,在二手房买卖中,比较受欢迎。二手房买卖中,关于楼层,有些人忌讳4,有些人忌讳18,有些人因为七上八下这一成语,还忌讳8,这些都是房价便宜闹的,以后房价贵了,就没有这么多讲究了。

B、在房价高的城市,会出现一个总价瓶颈,就是当总价高于某一价格,就不好卖,比如深圳,虽然均价五万多,但是二手房成交很多在400万以下,长沙因为房价便宜,居民的房子面积都比较大,看过长沙楼市郭总的一个数据,2017年长沙的新房面积平均有122平米。总的来说算是比较大的。未来随着长沙房价的上涨,小三居肯定是最受欢迎的户型。

当然如果仅仅是考虑自住,还是要买大一点。现在长沙每户居民限购一套,房本满三年才能购置第二套,按照长沙新房的出证速度,要猴年马月才有资格买第二套。鉴于房票珍贵,纯自住,面积当然大一点为好,

C、长沙在北回归线以北,如果房子不是南北通透的话,冬天的光照不足,所以需要尽量买朝南户型,这样冬天就少一点阴湿,多一点温暖。

购房涉及到的是大额资金,和股票相比,房子的成交频率也比较低。对于大部分购房者来说,平生不会有机会买太多的房子。这需要购房者在购房活动中,不但要有大胆的勇气,也需要有冷静的分析,抛却各种不切实际的幻想和鸡汤,以达到自己财富保值和增值的目的。

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