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90%销售金额用来拿地 确立跟投制 保利地产冲三甲

楼主:天津海天逸帆运动俱乐部 时间:2019-06-11 00:20:39

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誓回行业前三的保利

 

4月16日晚间,保利地产正式发布2017年度报告。2017年,保利地产实现签约销售金额3092亿元,同比大增47.2%,为近7年来最高增速;累计签约面积2242万平方米,同比增长40.3%;签约销售均价13791元/平方米,与2016年基本持平,维持在行业较高水平。

 

经营情况方面,2017年,公司实现营业收入1463亿元,同比减少5.46%;实现净利润197亿元,同比增长15.25%,其中,归属母公司净利润金额156亿元,同比增长25.8%;实现综合毛利率31.05%,同比提升2.05个百分点;实现净利率13.45%,同比提升2.42个百分点。

 

业务稳步增长是保利地产的历年常态,无论市场行情如何,这家房企一直都维持着稳定增长的步调,但在不变的表象以外,一些变化正在这家房企身上显现。

壹 

90%销售金额用来拿地

首先是公司史无前例的拿地步伐。

 

据年报显示,报告期内,保利地产共实现项目拓展共计204个,新增容积率面积4520万平方米,总成本2765亿元,同比分别增长88%和128%。这已是保利地产历史上最大手笔的纳储动作,拿地总成本占到了其全年销售额近九成比重。

 

观察不难发现,近三年来,保利地产一直维持着每年拿地金额和建面翻番的态势。2015年和2016年,保利地产就分别耗资656亿元和1214亿元,新增土地容积率面积1308万平方米和2404万平方米。足见保利地产日渐加大的纳储决心。

 

其次是进一步扩大的城市布局。

 

年报显示,在积极纳储的同时,保利地产亦在不断拓展进入新的城市。2017年全年,公司新进入城市24个,全国城市布局由此增加至92个。而2015年和2016年同期,该数目还仅为60个和68个,城市扩张速度之快可见一斑。

 

在大手笔纳储刺激下,保利地产的土储面积得以快速激增。年报显示,截至报告期末,公司共有待开发土地储备面积9090万平方米,可以保障公司“未来2-3年的开发需求”。

 

虽然拿地规模激增,但保利地产一直将土地成本控制得很好。2015年和2016,公司平均拿地楼面地价分别为5010元/平方米和5050元/平方米,2017年虽然略有上升,但仍然控制在6118元/平方米的较低水平。

 

这主要源于保利地产在两方面的举措:一是并购等合作拿地方式的实施。2017年,公司通过并购等合作方式累计获取项目81个,新增容积率面积2190万平方米,达到总土地拓展面积的48%。尤其是公司完成中国航空工业集团有限公司旗下11个项目收购,为公司新增规划容积率面积近538万平方米的低成本土储。

 

二则是源于公司逐渐加大的三四线比重。网易房产观察发现,2015、2016和2017年,保利地产总土地储备中,一二线城市土储占比分别为74%、68%和63%,呈现逐年下降的趋势,而三四线城市土储占比则呈现逐年增加趋势。

  保利地产冲三甲

在2017年12月20日保利地产举行的年内第二次临时股东大会上,保利地产董事长宋广菊曾就股东提出的有关保利地产规模和土储落后的问题作出回应。

 

宋广菊认为,当前规模前三的房企能快速发展,主要得益于三个原因:一是重点一二线城市调控,资金流向了碧桂园、

 

宋广菊话刚落地,2017年12月22日,保利房地产即发布公告,董事会通过了《关于实施房地产项目跟投的议案》。该跟投方案中,单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%。跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与跟投,跟投收益、损失及相关风险由跟投个人承担。保利地产董事、监事不参与跟投。

 

结合保利地产正在加大的三四线城市土储比重和正在实施的跟投机制看,稳保前五并对未来两三年“再站到前三位置”有信心的保利地产,各方面都正在逐步向三甲房企看齐。

 

事实上,在过去,央企的身份让保利地产无论在融资、品牌、资源获取上一直都具备民企所没有的优势,但也造成了其在员工激励、市场化机制方面的欠缺。

现在,在跟投机制的实施下,情况终于有所转变,但在三甲房企销售规模都已突破五千亿的情况下,规模上整整差了两千亿的保利地产又要如何实现后来居上?

 

网易房产查阅前四强房企年报显示,除开万科并未披露土储情况外,另外三家房企均披露了土储情况。截止2017年末,碧桂园、恒大、融创账面土储分别达到了2.8亿平方米、3.12亿平方米和2.18亿平方米。

 

在拿地规模不断上升情况下,保利地产在融资方面的需求也在不断加大,由此带来了公司负债水平的上升。期末,公司资产负债率和净负债比率分别达到77.28%和86.45%,均有不同程度的上升。2016年同期,该比率还仅为74.76%和55%。

 

仅从“粮草”的储备上看,保利地产要杀入前三甲,仍需在土地获取上再加把劲,但在央企严格负债水平控制下,留给保利地产进一步发挥的空间并不多了。

 

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