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过去无豪宅,未来无刚需

楼主:畅游亳州 时间:2021-10-26 10:26:56

最近在微信群聊的有点high,很久没更新文章了。

今天,就来扒一扒过去一年的供地情况吧。

未来核心区域无刚需

像天投,高投,兴城等的人才公寓用地,是没法进入正常的商品房市场的。

另外就是紫光,中粮等的产业用地配套住房,也是以人才公寓或者配套租赁的形式,也无法进入正常商品房市场

所以这些地块我就直接剔除了

2018年5+2区域内的商品房供应

未除开返迁房,人才公寓,公租房等移交

未除开地块商业占比

也可能有一些疏忽遗漏,就请大家补充了,我只是做一个大概整理

是的,我自己都吓一跳

你没有看错,只有这么多

按套均130平来算,以上所有用地,只能修1.44万套房。

这其中还没有排除政策性住房的移交,以及商业占比的面积,实际只会更少

天府新区和高新区将依然承担成都核心区域的供应大头

基本上,5+2区域的工地,我们都可以认为他是有效供应,哪怕他是最不好的地段。

供应1.4万多套什么概念呢,可能数字比较抽象,我们就用对比的来形象一点

首先说五城区吧,五城区5000套的供应,大概就相当于3个

也就是说2018年五城区,总共供应的商品房,只能产出3个仁恒滨河湾这种小区。

高新区

高新区3200套,没有

华润凤凰城一期2300多套,二期+三期大概3200套。

也就是说2018年整个高新区的供地=大约等于华润凤凰城二期+三期的房子

天府新区

供应最大的天府新区什么情况呢

6200套

最直观一点,中海锦江城一个盘9000多户,6200套相当于中海锦江城2/3的供应。

除了这些,必须还得面临一个情况。

5+2区域的盘,户型尺度越来越大。

也许你会说为什么我用平均户型130来算,会不会太大了。

我只能说,这绝对是太小了。

供应稀缺,地价高企,将会倒逼住宅高端化,豪宅化,最近1,2年新推出的楼盘

比如保利天悦住宅入门级户型达到了200左右,传闻万科天府锦绣的户型起步尺寸也达到了178平

即使不算豪宅,偏改善一些的户型也鲜有120以下的户型,或者占比很小

这就对总价承受度有限的刚需形成了一道不可逾越的鸿沟

快则2年,慢则3年,成都核心区域的房子基本上难有刚需新房的存在

这绝对不是危言耸听。

当然当前形势也没有这么夸张,现在还有很多遗留的老地块,这些地块产品设计已经定型,容积率等都不适合做高端产品

还有很多机会可以上车。

但是错过了这2,3年,基本就只有去二手市场买老房子,才会有刚需类型产品了

如果你是总价承受力不强的刚需,那应该在最近1年左右购入核心区域,否则以后就越来越难

如果你是总价承受力强的人群,那么恭喜你,未来的成都,大不一样。

随着成都住宅市场的高端化,成都会出现越来越多真正意义上的豪宅

过去成都楼市无豪宅

可能这个标题有点得罪人

但是这是事实,过去10年,受制于成都的高容积率政策,成都整个城市给修的密不透风,水泥森林一般。

整个城市很难找到像京沪,杭州,深圳那种高端住宅的品质感。

成都的楼市里,著名豪宅中海城南一号和仁恒滨河湾,这种品质拿到杭州,北京,也就是比安置房修的漂亮一点儿。

为什么呢。

城南一号2.88的容积率,这在杭州就是安置房标准。

杭州的正常住宅都是2以下的容积率,2.5级别就是差的,没有人愿意买,只能折价出售的。

北京著名的天通苑这种大杂院,整体容积率也不到3

在过去10年,容积率3左右的竟然在成都成为了首屈一指的豪宅

而整个成都2007-2016的房子是个什么情况呢?

容积率3的都是豪宅,容积率4,5的满地走,有的还能称为高端。

偷面积而实际容积率高达6,7,8的也不是没有,哪些楼盘我就不直说了。大家心里都明白。

可以说过去的成都低房价,是牺牲了的居住品质而得来的。

有人说容积率不是豪宅的唯一标准。

对,这个是个例现象,但是高容积率豪宅一定是带有特殊资源的,汤臣一品的视野景观

成都市场当然过去还是有一些高容积率,但是因为配套有特殊资源,而不错的房子

比如世茂玉锦湾,朗基望今缘这些。

但是如果你没有特殊资源解放你的视野,楼间距和绿化配比等问题,高容积率的房子,肯定谈不上多好。

只能是矮子里充将军

成都整体情况下,就是个住宅品质低下的城市。

为什么麓湖会引起那么多土豪的共鸣

隔壁1.2万不买,去买个2.5万,3万的高价?

清水房最贵的几套高达1600万,1800万的总价。

因为

成都受低劣住宅之苦久已

这两年降容政策,让成都的新的楼盘品质明显提升

未来还继续用低劣住宅忽悠成都人民的开发商的口碑将会被打入深渊

成都楼市无豪宅的宿命,有希望就在这几年逐步被打破

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