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一切形式的保障房都在推高房价固化贫穷拉大人生格局和财富差距!

楼主:大焕点睛城市与房产 时间:2020-01-13 16:40:25


一切形式的保障房都在推高房价固化贫穷拉大人生格局和财富差距!

【学员必读 特别公开】

 

童大焕201866

 

201865日上午,深圳市举行深化住房制度改革新闻通报会,会上发布了 《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)。这部《意见》明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标。同时对住房供应结构和比例进行调整,明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右,出租和出售的住房各占50%左右。

《南方都市报》报道称,这是继98房改之后,深圳住房体制迎来“二次改革”。

先来看这些重点:

1、安居型商品房或将新增财产限额门槛、并采用轮候、抽签、摇号等方式确定租售对象;

2、人才安居房或可在一定年限内实行封闭流转;封闭流转期间 ,因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的,应当面向其他符合申购条件的对象转让,或由政府按规定回购。

3、首次提出对出售的人才住房和安居型商品房,实行一定年限内的封闭流转,购房人自购房之日起累计在深缴交社保15年,或者年满60周岁且购房满十年,符合条件的可以申请取得完全产权,并按一定比例缴交增值收益。

4、人才住房租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右,安居型商品房为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右,而公共租赁住房只租不售,租金在以上几类住房中属最低,为届时同地段市场商品住房租金的30%左右,特困人员及低保、低保边缘家庭租金低至公共租赁住房租金的10%

计划到2035年,分近期、中期、远期三个阶段,筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

为什么是170万套,而不是200万套或者是100万套?

官方给出的理由是截至2017年底,深圳市常住人口1253万人,预计至2035年,常住人口将达到1800万人,新增约550万人,预计新增住房需求约180万套。综合考虑土地供应和住房建设筹集能力,将住房总量目标确定为170万套是必要的、可行的。

但事实是:a2010年以来,深圳新房住宅年成交量在30000套至50000套之间波动,取平均数,40000套。从今往后的18年,每年40000套,就是70万套左右商品房。b上述需求,没有考虑现有深圳居民的改善需求。c深圳现有的实际常住人口,远非官方公布的1253万,而是至少2千万。d未来人口增量,是加速增加还是减少?市场是动态的,并非静态的。

有一点是肯定的,政府想加强对市场房源的控制权,因此今后在房源短缺的大都市推广的可能性大,深圳只不过是第一个试点城市而已

这里着重分析个人住人才房、安居房是否划算的问题。

姑且不论,真正的人才不是靠政府认定的,而是靠市场竞争出来的;靠各种保障、保护和优惠才能生存的不是人才而是怂包,温室里养不出大树只能养藤本草本植物。

“人才住房租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右,安居型商品房为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右”,这段话被许多媒体自媒体欢呼为4折、5折买房,但这明显是误人子弟的解读!

看文字:“对出售的人才住房和安居型商品房,实行一定年限内的封闭流转,封闭流转期间 ,因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的,应当面向其他符合申购条件的对象转让,或由政府按规定回购。购房人自购房之日起累计在深缴交社保15年,或者年满60周岁且购房满十年,符合条件的可以申请取得完全产权,并按一定比例缴交增值收益。”

这明显是有限产权,“购房人自购房之日起累计在深缴交社保15年,或者年满60周岁且购房满十年,符合条件的可以申请取得完全产权,并按一定比例缴交增值收益”。意味着漫长的15年后“符合条件”才能交易,而且还要按一定比例缴交增值收益。

这合算不合算?我给你举个我自己的例子:2003年我花10万首付买了一套价值50万元的商品房,6年后的2009年以将近100万元卖出,不增加一分钱投入,“农村包围城市”,优化置换成更好地段220万元的另一套独立产权房(月供增加但租金增加得更多),现在净资产比原来100万卖出的那套多出了400多万,8年时间。

你再自己去算一算买一套“半价房”封闭15年不动的收益和成本。

所以,我一再强调:独立产权房是普通百姓抵御通胀的唯一工具。

财富是自由产权、自由流通、自由交易的副产品。热爱自由的人不仅能够收获自由,而且能够收获更多的财富,进而使自己愈加自由。

反之亦然。

金色娃娃鱼999说:弗洛姆说过,自由是一种天罚。对有的人而言,自由是梦寐以求的目标,可对更多人来说是一种威胁。人在天生渴望自由之外,也有一种天生的臣服愿望。所以才会有那么多的人喜欢把自己交给集体,交给组织吧,这样可以摆脱一切个人的缺点和怀疑,借以安慰自身,汲取生活信心。

同时,在封闭期内“因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的,应当面向其他符合申购条件的对象转让,或由政府按规定回购”。意味着在漫长的封闭期内,购买人将享受不到房屋增值的收益!

还有,“安居型商品房或将新增财产限额门槛、并采用轮候、抽签、摇号等方式确定租售对象”。排队等候,会付出巨大的时间成本和机会成本。2011年,国家宣布3600万套保障房计划,同时时任总理公开对全民说“房价远远没有回到合理价位”,结果很多人等保障房。但是几年过去,多少人没有等到保障房但同时房价又翻了几倍!

在供需总量不变的前提下,保障性住房占比越高,商品房价格越贵。香港据说保障性住房占一半,新加坡占8成。这两个“楷模城市”商品房价格高不高?

一切形式的保障房都在推高商品房价,一切形式的保障房都是固化贫穷的陷阱,一切形式的保障房都在拉大你和市场人的人生格局和财富差距!

一生中,不竭尽所能积极主动把握自己命运的人,是可怜、可悲、可恨、可气的。

 

附:保障房“固化贫穷”的坚硬逻辑

 

童大焕2011824日星期三

 

    未来5年建3600万套保障房,此举被普遍认为将奠定“市场归市场、保障归保障”的住房“双轨制”新格局,最大限度地保障弱势群体的住房发展权。然而,最新一期《瞭望》新闻周刊调查显示,一些与“双轨制”相伴的误区,正同步显现。比如,各地大规模兴建保障性住房,而与之配套的公共服务面临严重“欠债”,交通出行、孩子教育、医疗保障等基本的城市公共服务在一些甚至多达上百栋建筑的保障房社区都成了“奢望”。保障房将成低端住宅的主角,而因分配、质量等一系列问题缠身的保障房或将沦为住房问题的矛盾多发区。住房“双轨制”将可能使“市场归市场,保障归保障”的政策“变形”为“富人区归富人,贫民区归贫民”。

在保障房资金严重短缺的情况下,保障房选址偏向地价低廉的偏远地区,自然是各地方政府的“理性经济人选择”,而交通、学校、医疗甚至治安方面的配套建设,很多地方政府也会“心有余而力不足”。笔者日前甚至得到确切消息,天子脚下的北京西南三环丽泽桥附近,居然有以廉租房立项却对外销售的房子!巧妇难为无米之炊,只好滥竽充数。在现有的官员任命体制下,在“服从命令”和“对下服务”之间,官员们首先会选择“服从命令”完成保障房任务再说,至于保障房质量如何、配套如何,将会普遍地成为一个“旷日持久”、如影随形地缠绕着保障房的大问题,诸多保障房持有者有可能被迫将原本就十分有限的时间、精力和聪明才智用到为保障房权益“斗争”的不断折腾和扯皮纠纷上来,从而使被保障人原本就显得廉价的时间更为廉价,生命更为贫瘠,使保障房沦为“固化贫穷”的陷阱。

其实保障房在一定程度上一开始就是个陷阱,它不是将人最宝贵的时间和生命运用在如何琢磨事、如何创造财富上,而是运用在如何琢磨人、如何参与分配财富上。本人不完全反对公租房、廉租房等保障性住房,但也要提醒社会,保障性住房的这个“固化贫穷陷阱”之真实存在。

    很多人认为购买经适房、限价房等明显低于市场价格的房子是捡了大便宜,姑且不论房屋质量问题,我亲眼所见的诸多等待经适房的人,最终并没有从经适房或限价房中得到便宜,相反,等待的漫长过程使其中不少人得到的保障房不仅位置越来越偏远,而且价格反而赶上或接近若干年前城区商品房价(很多人不能深刻领会和运用“时间就是生命,时间就是金钱”的基本人生哲学)。不久前,全国人大常委会副委员长成思危表示,北京高达70%的经适房被用于出租。天则经济研究所和搜狐财经628日在京发布报告称,北京、太原、西安三地数据显示,高达48%的经济适用房被用于出租,而普通商品房用于出租的比例仅有20.55%,这项调查说明出租和闲置的经济适用房超过了半数,即半数以上购买经济适用房的家庭其实并不需要这项保障。

如果这些人不把希望寄托于保障房,而是把希望寄托于市场和自由选择本身,得到的回报远高于保障房与同区域商品房的差价。首先是不必排队等保障房,在通胀时代,你赢得的时间会给你的财富增长带来巨大空间。其次,如前所述,保障房通常建在偏远地区,虽然它跟其周边房价相比是有一个优惠幅度,但若你以同样的钱款在城市中心区域买哪怕小得多的房子,未来的涨幅也要比城市偏远地区大得多。多涨出来的部分很快就会超过保障房获得的那点优惠。房屋价值的永恒定律是:地段,地段,还是地段。大城市房价上涨超过二三线城市;城市中心区域超过郊区和边缘区域。中国指数研究院中国房地产指数系统2000年到201011年间多个城市住宅销售价格变动的结果统计,得出结论是:11年间,全国平均房价上涨2.42倍,但同期,多个大中城市房价上涨幅度都远超全国平均水平。上涨倍数分别是北京3.76,上海4.27,天津3.48,重庆3.75,深圳3.59,广州2.67,杭州5.22,南京3.55,武汉3.39,成都3.62。除了广州例外,其余九大城市房价在11年间增至少上涨了3.39倍以上。全国平均则只上涨了2.42倍,说明大城市的上涨幅度远高于全国平均数和小城市。广州作为一线城市为什么例外,只比全国平均高出一点点,目前我还没有找到十分有说服力的解释。个人理解,可能是因为和北京之于京津冀首都都市圈的中心地位、上海之于长三角都市圈的中心地位相比,广州作为珠三角都市圈的“中心城市”地位并不突出,而广州周边城市的发展速度快于广州所致2018.6.6注:还有一个原因是广州摊大饼拉低了房价

如果是以出租为主的保障性住房,比如公租房、廉租房等等,其“固化贫穷”的效应往往更加明显。它把人长期固定在偏远的、同质化的、教育、医疗、交通乃至治安落后的地区,形成“阶层封闭”和弱势人群之间负面情绪的共同影响。前面说了,为了维持低房价,保障房建设只能找土地与补偿价格低廉的地区,这些地区不仅交通偏远,而且教育、医疗乃至商业等主要配套不可能完善。商品房小区不少业主是居住改善型需求人群,可以用时间换空间,先行投资房产,等待配套完善之后、房价升值之后再居住或租售。但是,保障房的消费者却一刻也等不起。而且,保障房居住者一般的工作机会都在主城区,他们大多数不可能有相对独立的自由职业,也不可能购买汽车作为主要交通工具,来往交通只能依靠公交和地铁城铁,这样一来不论是时间还是交通费用,都是不可承受的。古有孟母三迁为教子,今天为了住房廉租房而牺牲上升和成长机会,岂非人真正成为房子的奴隶?

    张五常教授在《贫富分化与土地政策》一文中也指出:“每个人天生下来的智商不同,健康不同,际遇不同,运情不同——收入或财富也跟着不同。某程度的贫富分化无可避免。过于极端的分化不容易被社会接受。另一方面,理论与历史的经验说,采用任何政策去推行财富或收入平均化,对经济运作的活力或多或少有不良影响,因为这些政策会削弱对社会产出有重要贡献的成员的积极行为。贫富分化过甚社会不容易接受,而这分化最难接受的是源自土地或楼房的价格变动带来的那种。源自土地或楼房分配的贫富分化带来的印象,是既非天赋之能,也非勤劳所得。买下了房子,其价无端端地上升了几倍,不是不劳而获吗?其实往往要靠先用功,赚点钱,也要讲眼力,虽然幸运的因素存在。很少人会记得,上世纪八十年代的香港与九十年代的中国,投资于房地产输身家的人无数。奇怪,社会不可怜这些人。”

在文章的后面,张先生更是提出“政府提供廉租房不要考虑。香港昔日推出廉租房是因为难民涌至,不给他们提供栖身之所对治安不利。这些廉租房后来搞到一团糟,给穷人定了‘穷’位,虫蛇混杂,黑社会、贩毒等行为集中起来。”可见廉租房“固化贫穷”的陷阱,不论在香港还是在内地,都是一种客观存在。

笔者还没有到完全彻底否定廉租房的地步,但那应该控制在极小范围内,而且要尽可能实现贫富混居。比如对接近淘汰的老旧房进行加固改造以后供廉租使用,而不是大规模地在偏远地区建设廉租房。市场的自由分化是最好的“廉租房”形式。比如保留城中村,比如允许小产权房出租而不出售。这比政府提供的廉租房更及时、更能实现“贫富混居”,也更廉价、更高效率、更有质量保障。很多城中村的出租房是不成套的,“一张床”的功能被格外突出,而独立厨房和卫生间的空间就被节省出来,不仅节约了承租户的房租,也大大降低了他们的使用成本。不需要在政府那儿排老长的队甚至跑很多关系,承租户根据自己的需要自由选择。

最后,有一段郎咸平语录为本文作结:1、穷人缺什么:表面缺资金,本质缺野心,脑子缺观念,机会缺了解,骨子缺勇气,改变缺行动,事业缺毅力。2、世界上最愚蠢的人是非用自己撞得头破血流的经验才叫经验。3、年轻是本钱,但不努力就不值钱。4、富就富在不知足,贵就贵在能脱俗。贫就贫在少见识,贱就贱在没骨气。”

 

   终于又有了三四十万起步的潜力投资区域!

 

童大焕201837

 

今天整理邮箱,发现半年来由于严厉的限购限贷,导致购房资格门槛和资金门槛大幅度提高,有一些申请私人订制的客户因此搁置。后来好不容易找到了低资金起点的安全有较大潜力投资区域,但由于太忙而没有及时通知相关客户。

现在把这个好消息告诉大家,我们已经找到了新的低资金起点的安全有较大潜力投资区域,希望有条件的人及时把握机会。本人亲自考察过相关区域和项目,都是二手住宅项目,根据房源、个人首付、月供、年龄等不同情形量身定制匹配。首套首贷【第一次买房】最低首付35万起;有过按揭记录、名下如果只有一套以内有按揭的房子【全款房或抵押贷款房不算】,最低首付40万元起。按私人订制要求提供个人资料。

此消息于33日发布后,收到很多询问,在此一一补充如下:

1,总首付包含了税费中介费;

2,按揭贷款总额低于总首付1.5倍,银行房贷利率首套上浮10%,二套上浮约20%,大家根据自己的首付和年龄通过网上房贷计算器测算月供【夫妻双方,男的70,女的65,取最低值,且银行贷款年限最长不超25年】;

3,房租情况:单身公寓,1200-1500,两房18002300,三房,23003000

4,不限购;

5,次新房房龄短,有电梯高层建筑;

6,三十四万基本上是现有全国范围内有价值区域的最低起步资金,过了这个村就没有那个店,请自行把握机会。欲望必须和能力相匹配,有些人首付有限但非一线或环一线城市不买,那样要么越等越等不起【限购和资金实力所限】,要么多半可能只会掉进自己挖下的财富陷阱;

7,大家都没有必要问来问去打探具体所在城市,没有任何意义。只要知道是有长远价值的城市就行了。城乡之间、城市之间、城市内部都在剧烈分化,北上广深还有大量买了会亏的项目呢!房产投资就是这样:到处都充满机会同时到处也有陷阱。每一座有投资价值的城市和区域都有能投资的和不能投资的标的。

8,了解我投资风格的人都知道,我从不追波段和风口,选择的价值投资区域都是值得几十年长期拥有的区域,也是中长期涨幅应当超过多数地区的区域。像这样选择的具体标的,可以作为长期升值的持有之物,也可以作为“农村包围城市”的财富起跑点。

 

私人订制【不仅限于上述区域和项目】

——珍惜1万年未有的阶层晋升机会

1万年农业社会,人类几无进步;200年来第一次工业革命,社会突飞猛进;现在进行第二次工业革命,全面改写财富逻辑和财富的空间版图。

私人订制模式。在深刻理解中国城市化规律和中国经济逻辑基础上,提供一对一的量身订制服务,根据服务对象制定出最适合当事人的房地产投资理财方案,做到“三化”:资产最大化,风险最小化(升值中长期最大化),投资轻松化(不影响生活品质)。需要服务对象提供完整的资产和收入(每套房各自的楼盘名称、现有市场价格、市场租金——不管出租与否、贷款额度和月供等。2017317日起必须注明每套房变现的难易程度,每套房子在谁名下,家庭成员的购房资格,各自有无按揭贷款记录等)、现金收入结余、年龄、家庭负担(如赡养父母)、所在城市等信息,以及自己原计划的详细投资理财方案(便于针对性地修正原计划,克服其中不那么正确的思维习惯和投资陷阱)。

私人订制收费2.98万元起。按我设计的可实现投资总额1%~2%收费【够得上我和上海风格纯粹“巅峰财富”计划里价值洼地产品的,收费由下往上递增】。其中会有适当优惠。

订制程序:严格按私人订制要求提供信息,邮箱dahczxy@163.com【不得采用附件形式】。我先评估能不能做,能做的话优惠后需要多少费用。如果认同相应收费,再打款,收到款项后提供方案。方案在具体操作过程中随时沟通和根据房源情况微调。

【由于每个人的约束条件都不同,选择合适的区域和路径并不是一件很容易的事情,因此,方案一经邮件交付,就视为送达,客户不论什么理由不执行(政策突变除外),都不予退款。这个必须有言在先。】

私人订制是千人千面,所有的资产、现金月结余都要被重新审视,包括土地,农房,宅基地。

或问:1%~2%收费贵吗?答曰:有些人宁肯输掉100%也舍不得1%,因为他根本不相信专业服务的价值。中介2.7%我们1%,我们提供的是性命攸关的宏观战略咨询。哪个附加值高?

很多人一直舍不得那微不足道的2%,却无视好房子房价一天一个价、业主随便一涨就是几千元一平米的事实;也看不到好房子平均每年上涨远超M213%以上)的事实。买房就是和时间空间赛跑。

私人订制四不做:不愿离开家乡置业、或不在一线或強二线城市工作又不愿意在非工作地置业的,不做;讨价还价的,不做;订制前疑问太多的,不做;问多长时间能有多少收益的(不论是说比率,还是说绝对值),不做。量身订制,是帮助人们遵循政策无法改变的长期规律,去够最匹配的最佳资产,其它的,属于我不可控的调控政策、M2等等变量。

 

童大焕何许人也?高密度大城市化理论的倡导者和践行者。城市化研究里最懂房地产微观操作的人;房地产研究中最懂城市化的人;关于城市化迄今为止国内著述最多的人;最完全彻底地站在买房人立场进行思考的人。

 

我读了一千篇文章才决定做大焕私人订制(学员必读 非独家)

——中国城市化与房地产投资学员笔记8

 

浙江 王子民

 

今年决定加入童大焕老师的私人定制活动,用自己全家所有积蓄,实践买房投资理财。事前只与妻子两人商量决定,没有征询其它家人意见,事后几乎所有家人都责怪我们太冒险。我觉得有必要把自己的思想历程整理总结一下。

其实影响我投资买房的决定因素有两个首先第一个反应是将来房子肯定会升值吗?升不升值是一个概率判断,并不能保证判断绝对正确,那么第二个更深层次的心理潜意识反应是,炒房投资这个事,有道德吗?符合自己的价值观吗?我有必要为一个道德价值观上存疑的事去冒一点险吗?

第一个问题是否会升值,是一个经济学问题。我是学交通工程的,没学过经济学,但是我想,如果连什么房子会涨价这种问题都不能解答,那么经济学只是吹牛骗人的。前几年在网络上看了一些经济学家对房地产的观点文章,从牛刀、谢国忠,到时寒冰、郎咸平等等,不是拐点论,就是崩溃论,刚好那时自己钱也不多,看了很解气,于是收藏加关注,天天坐等房价下拐崩溃。结果如何呢?工资再涨积蓄再多,还是赶不上市中心的房价涨得快,26岁时的月薪刚好买一平米,36岁时的月薪只够0.5平米。儿子长大后实在呆不下单位的宿舍,省吃俭用终于攒够钱买了小镇上便宜点的房子。就这个房子,5年过去,已经从60万涨到150万。渐渐地,对这些经济专家心生疑惑:到底经济学是伪学问,还是你们是伪专家?后来看到了童大焕老师博客,与以前那些专家所讲大有不同,于是一口气向前看,大概有1000多篇。童老师解释房价,说到底只有一招——供需关系决定价格,这个好像高中时就学过,很简单。但就从这个最简单的经济规律的运用,看出了真学问!有一个比喻比较贴切,《天龙八部》里的大高手乔峰,曾经用一套入门级武术太祖长拳,打遍天下好汉无敌手。大道至简,正是平凡处,见不平凡。从此后,每天看童老师的博客更新,推敲逻辑演化,对比前后观点,体会行文是否激情太过,是不是为吸引眼球而标新立异。但我手指比较懒,很少评论,属于看帖不回帖的死尸潜水员一类。)特别是与其他所谓的专家文章相比较,俗话说不怕不识货,就怕货比货,两下一比较,高下立判,试举一例:

时寒冰说:“凡是投资过热尤其是房地产投资过热的年份,往往容易发生较为严重的通化膨胀。”下面列了一个图表《历年广义货币供应量(M2)与房地产投资增速》,并且解释其逻辑关系为:“房地产的发展首先需要巨量资金的支持,而巨量资金的持续投放必然加大通货膨胀压力。”这个解释毫无逻辑,因为反过来说也成立:“通货膨胀的原因是巨量资金的持续投放,而巨量资金的支持,必然造成房地产过热”。连谁是因、谁是果都没搞清楚,就急于下结论,是要误诊的。比如我自己做一个《王大人历年血压与体重一览表》,就得出“血压升高导致体重增加”的结论,然后写一本医书告诉肥胖症患者:你必须吃我的降压药,方能减肥!这要害死人的。

而对相同的问题,童大焕列举了近年来M2增长率高于GDP增长率的数据,接下来说:“在货币增长的大环境下,房价上涨只是所有物价上涨的一个小小组成部分。大家眼里都只选择性看见房价上涨,却忽略了导致整体物价上涨的根本原因。”并且从“货币超发自上而下拉高物价房价”“地价自下而上抬高房价”两方面展开解释房价上涨的原因,对我更有说服力。为什么呢?因为刚才推翻时寒冰逻辑的东西,正是童大焕的观点;而童大焕的逻辑,寻遍时寒冰全书,也找不到相对应的有力反驳。童派拳法高于时派,一目了然。

于是不知不觉间,对童老师的这个分析过程的逻辑有了自信:

ü 工农业全面过剩无路可走è服务业大发展势所必然è人往城市集中

ü 先进国家发展经验è人往城市集中

ü 国内大数据分析è人正在往城市集中

理论、经验现实,都表明城市化进程方兴未艾è城市中心的房子需求大于供给郊区乡下房子供大于求è市中心房价涨乡下房价跌

因此,中心城市的市中心房子升值涨价,是一个大概率事件,可以买。

(学生 王子民2015.8.29

 

第二个问题是炒房投资行为的道德问题,初看好像跟个人决策关系不大,但是在风险不明的犹豫时间,这个道德判断就会成为压垮信心的最后一根稻草。童老师在文章中多次提到“商业是最大的公益”、“赚钱最高境界是为社会合理配置资源”,这些观点与我们这一代人平生所学几乎完全相反,要改变一个人的人生观价值观,太难了!扪心自问,到现在为止,我其实还是有一点犹疑不定。

我深信“勤劳致富光荣,不劳而获可耻”,炒房投资只是把房子买来卖去,赚取差价或收取租金,总觉得有些不劳而获的嫌疑。我认为“为社会创造价值、为人群提供福利的劳动才是有效劳动”,就算炒房是一种商业劳动,它有创造出新价值吗?低买高卖的投资行为,客观上对房价上涨起了推波助澜的作用;盲目囤积新城鬼城的楼盘,客观上助长了政府及开发商的无效投资冲动。这些行为实质上降低了其他人的福利,它是有价值的劳动吗?——这是我从小受教育形成的劳动价值观,对房产投资行为的本能反应。

我自己把以上这段话翻来覆去看了好几天,后来发现把“炒房投资”改成“炒古董字画”、“炒股票”也一样成立,甚至 “办银行”也一样。银行只是把钱借来借去,就取得最优厚的利润报酬,它有创造出新价值吗?最后我想,按照我的这个价值观,其实一切买卖交易的商业行为,都没有创造新价值,包括菜市场上的菜贩子、我们义乌小商品市场里的商户、还有淘宝网的那些店小二,他们卖的菜和商品都不是他们生产的,他们只是买来卖去赚取差价,难道就没有不劳而获的嫌疑?就算做买卖很辛苦,他们并没有在原来商品上创造出另外的新价值。并且他们总是低买高卖,客观上对物价上涨起了推波助澜的作用;他们盲目囤积商品哄抬物价造成市场短缺的假象,客观上助长了菜农或高耗能小作坊的无效投资冲动(前几年有“蒜你狠”“姜你军”等等许多例子)。如果这些行业也和房产投资一样对社会没有价值、是可耻的,岂不是要让我们退回到原始社会才好?我想:我是70年代生人,我对所有投资交易行为的不道德感,可能正是70年代“割资本主义尾巴”运动留下来的“尾巴”!

那么房产投资行为的社会价值在哪里呢?童老师说:“他们使那些想开公司的、想进城的人有房子可租,避免流落街头或者花巨资买房以后才能创业,从而大大降低了进城和创业的成本!”最终的价值还是要回归到“为生产生活提供服务”这个落脚点。因此,我觉得房产投资无关道德,它只是商业服务业中一个微小的组成部分,正是所有的这些自由的、微小的买卖,构成了生机无限繁荣昌盛的大市场,我也不必再为道德感而纠结。

    (附注:其实我还是没有彻底地说服自己,因为一件事总是有道德才是可行的。我有些蠢而且顽固,盼望童老师能为我解惑!)

(学生  王子民201594日)



2015年94日童大焕点评:

今天这个点评也分两大部分。第一大部分是信息时代如何选择正确有用的信息、如何采取行动?第二大部分是关于投资买房的道德问题。

先说第一大部分:信息时代如何选择正确有用的信息?信息时代的一个基本特征是信息过剩,新技术使信息每2年增加1倍,意味着大学一年级学的知识,刚到大三就有一半过时了;纽约时报一周的内容,相当于18世纪的人一生的资讯量。对很多事物的判断,一千个人眼里有一千个哈姆雷特,公说公有理婆说婆有理,让人无所适从。怎么办?王子民先生的做法非常理智:先是证伪,发现ABCD这些大名鼎鼎的人物说的都不对。因为时间是最公正无私的裁判师!好不容易遇到一个貌似说得对的,也要吸取轻信的经验教训,不能只看他的结论,而要多读他一些文章(一读就是一千篇几百万字啊!),看看他的分析方法、分析逻辑对不对。我以前教学生怎么学会判断,首先是用事实来检验,如果一个人说了10次,其中9次都错了,那么这个人在该领域的一切观点从此不必再理会;如果这个人说了10次,其中9次都对,那就不要只看他的结论,更要学会他分析问题的逻辑和方法。学会了分析的逻辑和方法,你也就得到了他的真传。所以我说的是“得我结论者死,得我方法者生,结论因时而化,方法万古如新。”

正因为王子民先生自己学习得法、筛选信息得法,最终才得以通过伟大的互联网,让我的智慧和他的智慧在云端握手,成就一段隔空做强做大资产的投资佳话。

选择了正确有用的信息之后,如何正确采取行动也非常需要技巧和艺术!思想力+行动力才是真正智慧和财富的保证!王子民先生的做法处处透着智慧!先是自己通过系统读我的文章,拿定主意决定动用全部积蓄参与我的私人订制活动以后,“事前只与妻子两人商量决定,没有征询其它家人意见,事后几乎所有家人都责怪我们太冒险。”但事后的结果呢?

2015年829日,王先生私信我:“童老师,今天去杭州交了首付,办了按揭手续。并与中介初步谈了一下托管合同:最短期限2年,年租金20万左右,等银行贷款审批通过后再敲定签合同。这几天我可以再多方比较一下,刚刚才回到家。今天的收获有两个:1是作为担保人的弟弟与弟媳同去,了解了整个买房细节,并且惊讶于房租之高,竟然已经足够月供。看法180度转弯,准备也跟着买一套!2是我终于明白为什么老师要求最大额度最长期限贷款,如果不贷款全额530万自己买房,每年20万租金也才仅仅相当于存款利息,是不划算的。”我说:“特别要祝贺的是你弟弟一家观念转变,从此又将向新的千万元级阶层迈进!在倡导最低首付最长年限贷款理念的时候,我基本是不考虑租金问题的,更重要考虑的是资产增大部分,优质房产每年资产增值10%是保守估计,比银行贷款利率高多了,何不借鸡生蛋呢?!逐年增长的租金相比之下只算‘外快’。”

王子民先生拿定主意以后,不是到处去和家人征求意见,如果是那样,最后采取行动的概率可能要降低80%,因为“事后几乎所有家人都责怪我们太冒险”,事前更是会极力反对!这几乎是所有到处跟亲友们征求意见者共同的宿命!为什么会这样?不是亲友们存心不让你更好,而是他们的认知水平还没有从原有的生活轨迹中挣脱出来。你读了那么多书和文章,好不容易才让自己挣脱出来,如果又回头向没有挣脱的人征求意见,三言两语又解释不清,多半情况下要被大伙儿生拉硬拽拖回自己的阶层思维和行动逻辑中!

所以,如果你真想挣脱原有的阶层思维,只有通过互联网向更优秀的人学习,学习他们的方法和思维方式。然后笃力行之。世界上真正有力量的人都是独立思考独立决定的。动物世界的鹰和虎豹,也都是独来独往的王者。不要试图去说服亲友们,对于亲友们,事实才是最好的说服工具。当事实清清楚楚摆在那儿的时候,当其中一部分亲友发生180度转弯的时候,再来和他们讲道理,分析其中的过程和原理。

这让我想起哲学家安·兰德(Ayn Rand)的名言:文明就是一个逐步将个人解放出来的过程。或者更确切地说,文明是将一个人从一群人中解放出来的过程!

第二大部分,是关于投资买房的道德问题。这部分内容,在《再不借贷投资都要被你自己开除球籍了!》一文中已经有所阐述:

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先看看收租和资本是否道德的问题。

在我们被马氏《资本论》洗脑的观念里,资本每一个毛孔里都流着肮脏的血液。地球上约一半的人口在大约近70年时间里,深陷其中不能自拔;半个世界近30亿人口,为此剑拔弩张,亲情反目,血流成河。然而正如郑在索律师《世界上最最昂贵的国际玩笑》所言,《资本论》这部闭门造车的惊世骇俗之巨著,存在着极为明显的逻辑致命错误:

错误之一:自相矛盾,错误地认为资本家不劳而获。资本论的基本逻辑是这样的:工人的劳动是剩余价值的唯一源泉;资本家没有付出任何劳动但占有剥削了全部的剩余价值;工人被剥削而贫穷成为无产阶级;无产阶级如果要翻身致富必须要消灭资产阶级成为自己的主人。结论:无产阶级是资本主义的掘墓人。

但是,马克思承认资本家对整个的生产过程进行策划、管理;同时又认为管理活动是重要的脑力劳动;还承认管理劳动是复杂劳动而体力劳动是简单劳动;也承认复杂劳动是倍加的简单劳动。由此我们可以推出:资本家在利润生产过程中,进行的是复杂的管理性劳动;是倍加的简单劳动;因而应当得到倍加的报酬利润;工人的剩余价值并非剩余价值的唯一源泉;资本家得到的较多的利润不是不劳而获,而是和工人的劳动所得一样公平合理。

错误之二:违反矛盾论。根据马氏辩证法,矛盾的两面是相互共存的。可是资本论的结论是:要无产阶级做资本主义的掘墓人,起来消灭资产阶级。这样,就犯了严重的自相矛盾的错误。根据矛盾的双方相互依存的矛盾论,工人阶级和资本家是一对矛盾;如果资本家被消灭了,那作为矛盾另一面的无产阶级也就不能单独存在而消失!

中国的事实还真是这样残酷:由于没有资本家和专业知本家打理资本、合理配置社会资源,政府主导一切,计划经济时代两千万知青上山下乡修地球,劳动没有带来财富,反而使土壤更加荒漠化,知青也活不下去,舍命也要请愿回城。过去三十多年准市场经济仍然是政府主导一切,导致工业产能严重过剩,生产没有创造财富却浪费资源、制造大量环境破坏和污染。

我们一度消灭了地主阶级,结果农民阶级活生生三年饿殍近4千万,超过八年抗战死亡人数总和。

有一个网友在我一篇文章后面的留言很有意思:“你超出劳动以外的财富是房奴的血泪,房子可以不这么贵,是垄断让房奴把自己一生的三分之一来替你工作。”

这种想法颇能代表一些少不更事或老无正念者的观点。我想说的是,智力劳动是更高级更复杂的劳动,你无法测量哪些是劳动以外的财富哪些不是。因为同样是买房,有的人亏得血本无归买的房子没人买也没有人住自己也不住。而那些买了房子就可以出租的人,他们却实实在在在为自己创造财富的同时也在为社会谋福利,他们使那些想开公司的、想进城的人有房子可租,避免流落街头或者花巨资买房以后才能创业,从而大大降低了进城和创业的成本!

反而是那些一门心思“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的大人先生们,未必真给这个世界创造了多少福利。那位呼吁开发商身上流一点道德血液的首辅大人,拿着纳税人的钱说要盖千百万套保障房,结果怎么样?这些保障房大多数成了鬼城空城的一部分,即使盖好了也没有人愿意要,因为离城太远了,各种不方便不配套,还有各种偷工减料。

所以呀,还是哈耶克说得好:“商业是最大的公益。”而教育,则是最大的慈善。慈善的最高境界是精神和观念的引路,不是物质的恩惠。而赚钱最高境界是为社会合理配置资源。当代中国人,久不知金钱、资本、知本为何物矣。

今天我要在上面的基础上进一步阐述资本和商业、投资购房的道德问题:

首先,投资买房的人越多,本质上是越有利于降低房价的。比如大量空城鬼城的出现,就是投资过度的结果。前期投资的人有了赚钱效应,引发更多的人和资本进入,导致供应过量,从而使房价下跌。这跟所有的商品一样:价格上涨,引发更多的投资和生产——更多的投资和生产,带来商品价格的下跌。如此循环往复。

其次,通过专业的城市化理论和房地产投资技巧,引导人们进行更有效的房地产投资,规避鬼城空城的风险,既是对大自然最道德的行为——因为物尽其用,没有浪费土地破坏自然;也是对人类社会的道德行为——因为有助于缩小贫富差距!——很多人都是穷其一生的收入在购买一两套房子,如果投资失误,相当于把不该付出的钱款给了原本更有钱更强势的开发商,助长了贫富分化;如果引导人们尽量规避投资失误,那就是开发商、购房者、租房者共同的福利和财富增进,尤其是帮助普通工薪阶层和中产阶层向更高阶层迈进!

弗里德曼自由奖获得者茅于轼先生曾经讲过一个极其通俗的故事来阐述商业的道德问题:一件商品,卖方出于“道德”的想法觉得自己卖贵了,要降价;可是买方也出于“道德”的想法觉得自己买便宜了,要加价。于是这件商品永远不能成交,买卖双方的福利都没有增进!在这种道德观念支配下,如果成交,让的一方是君子,受让的另一方必然就是流氓,道德君子事实上是在纵容流氓。否则,如果大家都想成为道德君子,惟一的办法就是退回自给自足的原始社会!

正因为这样,孟德斯鸠说“有商业的地方,便有美德。”哈耶克说“商业是最大的公益。”哈耶克甚至认为,必须限制直接的利他本能,才能让人类生存发展,这是一个事关“生死存亡”的问题。这就是复杂思维跟简单思维的最大区别。在简单思维里,经常犯“狗咬吕洞宾,不识好人心”的致命的自负和致命的错误!

自利性的商业更有利于社会福利和道德增进,还有一个很简单的推理:我出于自利的目的提供产品和服务(含智力服务),就要尽一切可能让产品和服务更加物美价廉更加物超所值,才能获得更大的市场。如果在这个过程中道德失分,就会失去市场,损失惨重。

但如果是出于他利的目的比如免费提供产品和服务,再劣质的服务,消费者也不能挑剔和指责;即使消费者拒绝使用(比如偏远地区的劣质保障房),提供者也毫无损失,因为是免费或用纳税人的钱提供,产品和服务及其包含的道德就无法提升。

最后,让我们再一次重温安·兰德烛照千年的智慧之言吧:

财富观——财富是人类生活的一种工具,是人类思想力的结晶。当你判断某人德性的时候,请听他对金钱的理解:诅咒金钱的人通过不正当的手段获取金钱,尊敬金钱的人则依自己的本事赚取金钱。金钱是社会美德的气压计,远离告诉你钱是万恶之源的人。

价值观——人类是真正的英雄:以自己的幸福作为生活的道德准则,以实质性的成就作为最高贵的行动,以理性为自己唯一的主宰。人不应该为他人而活,也不应该要求他人为自己而活。思考是人的唯一最根本的美德,其它的一切皆因它而生。自豪就是承认你是自己的最高价值,这和一个人所有的价值一样,需要去赢得。


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